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平江縣棚戶區改造政策解讀

作者:h 發表日期:h 分類:

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1.棚戶區的概念


棚戶區(危舊房)包括城市棚戶區、國有工礦棚戶區、國有林(場)區棚戶區(危舊房)、國有農墾區危房。

城市棚戶區改造範圍指城市規劃區範圍內,簡易結構房屋較多、建築密度較大、使用年限久,房屋質量差,建築安全隱患多,使用功能不完善,配套設施不健全的區域。建築面積在2000平方米以上或者改造戶數50戶以上,包括城中村、舊住宅區。

2.棚戶區改造的意義

棚戶區改造是重大的民生工程和發展工程。通過棚改,可以有效地改善困難群眾的住房條件,緩解城市內部二元矛盾,提升城鎮綜合承載能力,促進經濟增長和社會和諧,是惠民生重點,穩增長支點,提升城市品質的關鍵點。

3.棚戶區改造的基本原則

應當堅持「政府主導、讓利於民、鼓勵貨幣安置」的原則。

4.棚戶區改造徵收主體

徵收主體:縣人民政府負責本行政區域的房屋徵收拆遷與補償工作;

徵收部門:縣徵收辦;

實施主體:項目指揮部、鄉鎮、產權主管單位。

5.棚戶區改造有哪些安置方式

貨幣安置、產權調換安置方式進行安置,鼓勵貨幣化安置。

6.什麼是棚戶區改造貨幣化安置

城市棚戶區改造貨幣化安置是在改造過程中遵循「等值交換」的原則,以評估價為標準,對被徵收房屋所有權人進行貨幣補償,同時給予一定的獎勵政策支持。

7.棚戶區改造貨幣化安置的好處

一是縮短過渡期。因為建設安置房一般要兩到三年時間,通過貨幣化的安置可以馬上就讓動遷居民住到新的房子裏去,可以免受過渡之苦。二是增加了自主選擇的餘地。這是每一個棚戶區居民最歡迎的事情,可以自主選擇自己的安家新建商品房。

8.什麼是政府集中購買

政府集中購買,是指政府集中統一購買新建商品房提供給被徵收人選擇安置。

9.棚戶區改造資金來源

棚戶區改造資金以國家開發銀行和農發行等金融機構的融資貸款為主,以專項補助資金、縣本級財政配套資金為輔。

10.棚戶區改造徵收補償應遵循什麼原則

房屋徵收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則,堅持統一規劃、統一計劃、統一徵收程序、統一徵收補償標準、統一資金管理、統一監督考核。


11.哪些範圍可列入房屋徵收決定?

為保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需徵收房屋的,由縣人民政府作出房屋徵收決定:

(1)國防和外交的需要;

(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;

(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

(5)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要。

12.國有土地房屋徵收流程

(1)國有土地上房屋徵收申請表及批覆;

(2)規劃部門出具的規劃線圖,發改、規劃、國土三部門的審批單;

(3)徵收範圍內的房屋權屬、區位、建築面積及構築物、附屬設施摸底調查結果公告;

(4)下發國有土地上房屋徵收有關事項公告;

(5)對徵收範圍內未經產權登記的建築進行調查、認定和公示處理結果;

(6)下發暫停辦理相關手續的書面通知

(7)完善社會穩定風險評估報告;

(8)擬定《×××項目國有土地上房屋徵收補償實施方案(徵求意見稿)》意見的公告,由實施單位入戶徵求被徵收人的意見;

(9)多數被徵收人認為徵收補償方案不符合《條例》規定的,房屋徵收部門應組織被徵收人和公眾代表召開聽證會,並根據聽證會情況修改方案;

(10)徵求公眾意見及修改情況的通告(含徵收補償實施方案<修改稿>);

(11)資金專戶存儲情況說明;

(12)由縣人民政府作出房屋徵收決定並公告,同時收回國有土地使用權;

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(13)選定評估機構開展評估工作,出具評估結果相關資料;

(14)組織實施徵收補償工作,簽訂徵收補償協議;

(15)徵收期限內達不成補償協議,或被徵收房屋所有權人不明確的,由房屋徵收部門報請縣人民政府作出補償決定;

(16)被徵收人在法定的期限內不申請行政複議或提起行政訴訟的,在補償決定規定的期限內又不搬遷的,由作出征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行。

13.如何進行產權調換?

被徵收人選擇房屋產權調換的,按被徵收房屋建築面積與產權調換房屋建築面積1:1.1的比例進行調換。非住宅房屋實行產權調換的,按原批准的用途和建築面積進行等面積調換。

14.房前屋後的空坪隙地怎麼補償?

答:關於空坪隙地補償的問題要根據實際情況來定,如被徵收房屋建築佔地的前後空地超過該棟房屋立面水平投影面積的,超出部分可以考慮補償,未超出部分不作補償。房屋左右間距作為交通通道的不予補償。

15.深基礎能單獨計算補償嗎?

答:深基礎不能單獨計算補償。在徵收評估時,被徵收房屋是根據類似房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的情況來確定其價格的,被徵收房屋類似房地產的市場價格是指被徵收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格,而深基礎與房屋市場價格沒有關係。即使是採用成本法評估,也因成本法所評房屋價格為類似房屋的平均價格,不是單指某個房屋的建安造價,因此同樣不能單獨計算深基礎補償。

16.未經登記建築如何補償

對未經登記的房屋,經規劃、國土等相關部門認定為合法建築的按補償方案予以補償;認定為未超過批准期限的臨時建築,按建築成本補償;認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築不予補償。

17.裝飾裝修如何補償

被徵收房屋的室內裝飾裝修補償由委託評估機構確定補償金額。

18.徵收體制是怎樣規定的?

答:《條例》第四條規定,市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。市、縣級人民政府有關部門應當按照依照條例的規定和本級人民政府規定的職責分工、互相配合保障房屋徵收與補償工作的順利進行。

第五條規定,房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位承擔房屋徵收與補償的具體工作。

第六條規定,上級人民政府應當加強對下級人民政府房屋徵收與補償工作的監督。

《省實施辦法》第四條第三款規定,設區的市(自治州)人民政府房屋徵收部門應當對縣市人民政府房屋徵收部門房屋徵收與補償工作予以指導,對區人民政府房屋徵收部門徵收補償方案擬定、徵收補償資金使用、徵收成本核算等工作予以監督。

19.國有土地上房屋被依法徵收後,國有土地使用權同時收回嗎?

答:國有土地上房屋依法徵收後,國有土地使用權同時收回。

20.房屋徵收補償方案應當包括哪些內容?

答:房屋徵收補償方案應包含下列內容:

①徵收範圍;

②補償原則及補償方式、標準;

③徵收實施步驟、簽約期限及補助和獎勵辦法、標準;

④安置房地點及搬遷過渡方式、過渡期限;

⑤住房保障對象的住房保障措施;

⑥其他需要明確的內容。

21.如何開展徵收補償方案徵求意見工作?

答:《條例》第十條規定:房屋徵收部門擬定徵收補償方案,報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證通過後予以公佈,徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。

22.房屋徵收範圍確定後,該範圍內還可以辦理工商、稅務、國土等相關手續嗎?

答:《市實施辦法》第十九條第二款規定:房屋徵收範圍確定後,房屋徵收部門應當通知規劃、住建、工商、稅務、國土資源等有關部門暫停辦理房屋徵收範圍內的相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過一年。

23.房屋徵收部門組織對徵收範圍內房屋情況進行調查登記,調查登記應包含哪些內容?

答:調查登記應包含下列內容:

①被徵收人基本情況;

②房屋及土地權屬、區位、用途、建築面積等情況;

③權屬未登記及擅自改變用途的情況;

④房屋及土地出租、抵押、查封等情況;

⑤被徵收人選擇的補償方式;

⑥被徵收人是否符合住房保障條件;

⑦其他需要登記的情況。

24.被徵收人對補償決定不服的,如何維權?

答:補償決定是一項行政行為,根據《行政複議法》、《行政訴訟法》的規定,被徵收入對補償決定不服的,可以自補償決定書送達之日起六十日內向作出補償決定的市、縣區級人民政府的上一級人民政府申請行政複議,也可以自作出補償決定書送達之日起六個月內向人民法院提起行政訴訟。

25.房屋徵收補償協議訂立後,一方當事人不履行補償協議約定的義務,如何處理?

答:《條例》第二十五條第二款規定,補償協議訂立後,一方當事人不履行補償協議約定的義務的,另一方當事人可以依法提起訴訟。

26.被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟,在補償決定規定的期限內又不搬遷的如何處理?

答:根據《條例》第二十八條規定,被徵收入在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟,在補償決定規定的期限內又不搬遷的,由作出房屋徵收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行。

27.土地上房屋徵收評估機構的管理及徵收評估的政策依據是怎麼規定的?

答:對評估機構管理的政策依據是《房地產估價機構管理辦法》(建設部令第142號),國有土地上房屋徵收評估的政策依據是住建部《國有土地上房屋徵收評估辦法》(建房[2011]77號)。

28.什麼樣的房地產評估機構可以在我縣從事房屋徵收評估並如何進行管理?

答:具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評估資質的並納入平江縣國有土地上房屋徵收與補償評估備選庫的房地產評估機構方可在我縣從事房屋徵收評估業務。對從事房屋徵收評估業務的評估機構實行信用管理制度,縣房屋徵收管理部門根據評估機構的資質等級、從業經歷、社會信譽等情況建立徵收評估機構信用目錄,定期向社會公佈。

29.在徵收與補償實施中怎樣選擇房地產評估機構?

答:房屋徵收部門根據徵收決定,組織被徵收入投票選擇房地產價格評估機構作為徵收評估機構,得票率超過50%的確定為徵收評估機構;如無一家評估機構得票率超過50%,則以公開隨機抽籤的方式選定徵收評估機構。抽籤結果由公證部門現場公證。

30、在國有土地上房屋徵收與補償實施中,同一個徵收項目的房屋徵收評估工作可由幾個房地產評估機構參與評估嗎?具體怎麼操作?

答:同一徵收項目的房屋徵收評估工作,原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋徵收範圍較大的,可由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。兩家以上房地產價格評估機構承擔的,應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位;牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通,統一標準。

31.裝飾裝修評估價值的內涵是什麼?

答:裝飾裝修價格評估實行分項評估,評估單價為綜合單價,其中包括主材、輔材、損耗、人工費、管理費等相關費用。

32、裝飾裝修評估的基本原則是什麼?

答:裝飾裝修評估的基本原則有三條,一、價值時點原則:凡在房屋徵收範圍確定後,即徵收紅線確定並予公佈後所進行的裝飾裝修一律不予補償,徵收紅線在確定前所進行的裝飾裝修徵收實施時應予補償。二、現狀原則:裝飾裝修補償以現狀為準,曾經裝飾裝修過現場已被拆除或重複裝修的重複部分不予補償。三、市場原則:所評裝飾裝修價格為價值時點市場價格,不考慮過去裝飾實際花費或沉沒成本。

33、《岳陽市城區2016年度國有土地上房屋徵收室內裝飾裝修評估指導價》沒有出價時間,因為裝修價格是隨時變動的,沒有時點怎麼調整價格?

答:該指導價是一年一度的指導價,公佈之後對該年度的裝修評估均可作為指導價。一年內的市場波動幅度並不大,並不影響指導價的效用。

34.國有土地上房屋徵收評估專家委員會由哪個部門組織成立的專家委員會由哪些人員組成的?

答:市國有土地上房屋徵收評估專家委員會由市房屋徵收部門組織成立,該專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地.城市規劃、法律等方面專家組成的。

35.徵收評估報告為什麼要到縣徵收辦備案?

答:縣徵收辦作為縣人民政府的房屋徵收管理部門,主要是負責全縣國有土地上房屋徵收與補償政策的擬定與報批、徵收工作的指導和監督。徵收評估報告的備案主要是為規範價格評估機構的行為,保障全縣國有土地上房屋徵收評估價格符合我縣市場行情和相關政策規定,確保被徵收人的合法權益。

36.國有土地上房屋徵收與補償中燈具、潔具、鎖具及窗簾等可移動設施應該補償嗎?

答:2016年度岳陽市房地產業協會、岳陽市裝飾裝修行業協會發佈的《國有土地房屋徵收室內裝飾裝修評估指導價的通知》明確規定可移動設施設備如熱水器、燃氣設備、窗簾、燈飾等不得納入室內裝飾裝修評估範圍。

37.為什麼廁所廚房防水、補漏項目不能計入裝修補償範圍?屋頂防水設施、化糞池及下水管道等不能分項進行補償?

答:廁所、廚房防水和補漏不應計入裝修補償範圍。因為裝修補償是對房屋主體補償以外的補充補償,而房屋主體補償價格的內涵中已設定該房屋是在水、電、衛齊全,並達到正常使用條件情況下的價格。防房屋正常使用的前提,故不應再納入補償範圍。至於屋頂防水設施、化糞池及下水管道等不能分項進行補償是因為成套或成棟房屋本身應具備正常居住和使用功能,而屋頂防水設施、化糞池及下水管道為該套或該棟房屋正常使用所必具備的配套設施。如沒有相關的配套該房屋喪失其基本功能,因此對房屋主體按正常房屢進行補償後屋頂防水設施、化糞池及下水管道不能再分項進行補償。

38.分戶評估單價中是否考慮了樓層差價,為什麼與實際買價不符?

答:分戶評估單價是對樓層差價進行了考慮的。該價格是一個市場平均價格,不是個別購買時的樓層差價。

39、房屋主體評估價格中為什麼不體現複式結構房屋與一般房屋的價差?

答:複式結構房屋與一般房屋的主體評估價均是根據市場類似房地產交易情況得出,不會因結構方式不一樣而特別體現結構價差。

40.裝修時一次做成的室內可動柜子及博古架,搬遷時難以搬出室外,到新房中又不適用的,應當計入裝修評估中,以彌補被徵收入的損失。這種說法對嗎?

答:不對。對於室內可移動的物件,裝修評估中不能計入。

41.鋁合金門窗可以納入裝修評估,為何木門木窗不能計入評估?

答:房屋主體評估價格的內涵中設定該房屋是木門木窗齊全並達到使用條件情況下的價格。該價格中包含了木門木窗內容。

42.同類房地產徵收補償價格高低主要體現在哪些方面?

答:同類房地產徵收補償價格高低主要體現在三個方面:權屬性質、區位、實物現狀。而三因素的優先級應依次權屬、區位、實物現狀。

43.被徵收入對評估結果有異議的怎麼申請鑑定?怎麼定位鑑定結果?

答:被徵收入對評估結果有異議的可以向房地產價格評估機構申請覆核,對覆核結果仍有異議的應當自收到覆核結果1 0日內向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。評估專家委員會應當自收到鑑定申請之日期1 0內,對申請鑑定的評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等

評估技術問題進行審核,出具書面鑑定意見。經評估專家委員會鑑定,評估報告不存在技術問題的,應當維持評估報告;評估報告存在技術問題的,出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤,重新出具評估報告。鑑定結果是最終確定評估結果的依據。

44.徵收國有土地上單位、個人的房屋,應對被徵收入進行哪些補償?

答:對被徵收入的補償主要包括:被徵收房屋價值的補償(包括被徵收房屋及其佔用範圍內的土地使用權的補償,被徵收入房屋包括被徵收的房屋及其附屬物、房屋室內裝飾裝修價值的補償)、因徵收房屋造成搬遷與臨時安置的補償、因徵收房屋造成停產停業損失的補償,以及按規定給予被徵收人的補助和獎勵。門牌、招牌為名家字畫而要求補償文化價值的,不予補償。

45.如何確定被徵收房屋的貨幣補償金額?

答:貨幣補償金額根據被徵收房屋的房地產市場評估單價和被徵收房屋的合法建築面積確定。

46.被徵收房屋價值補償金額的確定有什麼規定?

答:依據《條例》第十九條規定,對被徵收房屋價值的補償,不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

對評估確定的被徵收房屋價值有異議的,可以向房地產價格評估機構申請覆核評估。對覆核結果有異議的,可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。

47.什麼是房屋產權調換?

答:房屋產權調換是指房屋徵收部門用現房或期房與被徵收房屋進行產權調換,並按被徵收房屋的評估價和調換房屋的價值進行差價結算的行為。

48.在國有土地上房屋徵收與補償工作中,被徵收房屋的建築面積、結構、用途以什麼為準進行補償?

答:被徵收房屋的建築面積、結構、用途等以房屋權屬證書和房屋登記簿為準;房屋權屬證書與房屋登記簿不符的,除有證據證明房屋登記簿錯誤外,以房屋登記簿為準。

49.房屋權屬性質的依據是什麼?

答:分兩種情況:一是已登記的房屋,二是未經登記的房屋。對於已經登記的房屋,其性質、用途和建築面積,一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準。對於未經登記的建築,應當按照縣級人民政府的認定和處理結果為準。

50.對房屋建築面積的爭議如何處理?

答:房屋建築面積一般以房屋權屬證書登記面積為準,對面積有異議的,異議方可申請平江縣房地產測繪中心進行測繪,並以重新測繪的面積作為補償依據。

51.房屋層高低於2.2米可以按照正房面積進行產權調換或貨幣補償嗎?

答:《中華人民共和國國家標準房產測量規範》規定,「層高小於2.2米以下的夾層、插層、技術層和層高小於2.2米的地下室和半地下室屬於不計算建築面積的範圍」。因不能計算建築面積,所以不能進行產權調換。但在補償過程中,可以作附屬設施按評估價值進行貨幣補償。

52.對徵收範圍內未經登記的建築如何處理?拆除違法建築和超過批准期限的臨時建築能給予補償嗎?對未登記房屋和擅自改變用途的建築怎麼認定和處理?

答:《條例》第二十四條第二款規定,市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前,應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築,應當給予補償;對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的,不予補償。

《市實施辦法》第二十二條規定:房屋徵收部門應當將權屬未登記和擅自改變周途的建築報請同級人民政府組織規劃、國土資源、住建等部門進行認定和處理。

53.房屋徵收範圍確定後,在房屋徵收範圍內新建、擴建、改建房屋的,可以獲得補償嗎?

答:《條例》第十六條規定,房屋徵收範圍確定後,不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規定實施的,不予補償。

54.在簽訂徵收補償協議時,被徵收人不能親自前來簽訂協議怎麼辦?

答:在簽訂徵收補償協議時,因本人不能親自到場簽字,須出具經公證機關公證的授權委託書,委託書必須明確相關委託事項。受託人根據委託辦理相關事宜。

55.為什麼徵收部門不與房屋承租人簽訂補償協議,房屋承租人有哪些合法權益應給予保護?

答:《條例》第二條規定,為了公共利益的需要,徵收國有土地上單位、個人的房屋,應當對房屋所有權人(以下稱被徵收入)給予公平補償。由此可見,徵收補償的對象為房屋所有權人,徵收部門只能與房屋所有權人簽訂補償協議。承租人的合法權益如何得到保護,承租人應當根據租賃協議約定或相關法律規定解除租賃關係,在解除租賃關係時解決其權益保障問題。

56.徵收設有抵押權的房屋如何補償?

答:徵收設有抵押權的房屋,被徵收入與房屋徵收部門在房屋徵收簽約期限內達成補償協議的,在被徵收人與抵押人簽訂抵押處置協議後,房屋徵收部門對被徵收人給予補償;未達成抵押處置協議的,應採取提存補償款等依法保障抵押權人合法權益的措施。

57.對享受城鎮最低社會生活保障待遇且住宅建築面積合計不足50平方米的被徵收人,怎麼補償?

答:按照50平方米實施最低居住面積保障,即按50平方米計算補償,但裝飾裝修、臨時安置和獎勵等則按實際徵收面積計算。在房屋徵收範圍確定後,被徵收入對被徵收房屋進行析產的,不享受最低居住面積保障。

58.可移動設備為什麼不能補償?

答:徵收補償主要是針對不動產,可移動設備通過拆卸、搬運、安裝可恢復使用,故只補其拆卸、搬運、安裝費用,不能補償其現實價值。對於無法搬遷或無法恢復使用的設備,可以按有關規定評估確定其現實價值給予相應補償,對已廢棄的生產設備不予補償。

59.還建房產權證怎麼辦理?稅費怎麼承擔?契稅政策怎麼規定的?

答:還建房產權證由土地競得人負責辦理,被徵收入負責配合。辦證稅費實行分擔,即在還建比面積內的部分由土地競得人承擔,超出還建比面積的稅費除營業稅外均由被徵收入承擔。個人繳存的物業專項維修資金全部由被徵收入承擔,原被徵收房屋已繳納的維修資金可以憑徵收補償協議、原憑證、房產註銷等資料到市房地產局物業辦辦理退還手續。根據2012年12月6日財政部和國家稅務總局《關於企業以售後回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》(財稅[2012]82號)號第三條規定,市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關規定徵收居民房屋,居民因個人房屋被徵收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋,並且購房成交價格不超過貨幣補償的,對新購房屋免徵契稅;購房成交價格超過貨幣補償的,對差價部分按規定徵收契稅。居民因個人房屋被徵收而選擇房屋產權調換,並且不繳納房屋產權調換差價的,對新換房屋免徵契稅;繳納房屋產權調換差價的,對差價部分按規定徵收契稅。

60.裝修補償價款不夠置換新房的裝修,是明顯苛刻被徵收人的行為嗎?

答:根據徵收評估規定,裝修評估價值是對估價對象現狀情況下的裝修評估價格,且裝飾裝修不計折舊,明顯有利於被徵收入。

61.國有土地上的青苗能補償嗎?

答:不予補償,但如果是在國有土地上合法從事農林經濟作物專業種植經營的,可以由相關的專業機構評估後進行補償。(縣徵收辦)


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