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英國王室能維持房價穩定上漲!他們是怎樣做到的?

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我們先看兩張圖。


這兩張圖代表英國女王伊麗莎白二世從出生到現在這92年期間,英國房價的具體走勢。

數據顯示,在女王的一生中,即便英國經歷多次經濟周期和房價下跌,整體的長期趨勢還是上漲,英國平均房價從女王出生時的619英鎊(1926年)漲到如今的29.1萬英鎊,漲幅為47021%,高達470倍。

在伊麗莎白二世正式加冕的1953年,正值英國從二戰中恢復,房價相比二戰開打那年,上漲了三倍多,漲至2006英鎊。

而在1966年英國贏得世界盃的時候,房價漲到了3840英鎊 (相比女王加冕時又漲了1834英鎊)

最近的五十年,特別是最近二十年以來,英國房價經歷了一波高速上漲,1996年到2006年十年上漲了276%,然後遇到金融危機經歷了一年左右的下跌,而後又是一波長達十年的快速上漲。

以史為鑑,這兩張圖所反映的房價走勢對於我們預測脫歐後英國房價的長期走勢很有參考價值。

不過需要注意的是,具體來看,最近15年間(2004-2018年),英國因為產業變遷(第二產業衰落,第三產業起飛),房價開始有所分化,下圖綠線代表的倫敦房價上漲最快,其次是倫敦周邊的英格蘭東南部和東部。

英格蘭各地房價走勢(2004-2018年),綠色代表倫敦

如果以90年為一個周期,來預測英國未來房價,絕大多數業內人士認為,未來90年英國房價再漲470倍的可能性不大。

不過即便按照每年房價漲6.7%保守估計,在英國下一任君王——查爾斯90大壽的時候(2038年),英國平均房價將達到130萬英鎊。

而在王位繼承順位排第二的威廉王子90大壽的時候(2072年),英國平均房價將達到1130萬英鎊。

數據預測皇室治下的英國房價未來走勢(來源:英國國家統計局和牛津大學Winton研究院)

英國皇室有何投資秘方?

女王治下的英國,房價穩定上漲,而英國皇室也在這段時間賺得了巨額財富,那他們有什麼投資秘訣?

英國皇室的收入主要由兩部分組成——君王撥款私人收入

其中君王撥款主要來自於Crown Estate的盈利,而私人收入則包括女王繼承的私人財產的收益和其持有的蘭開斯特公國所產生的收益。

先講講幫女王打理資產的神秘機構——Crown Estate(王室地產)。

Crown Estate旗下大部分資產是房產,其中58%是位於倫敦市中心的物業,包括倫敦市中心黃金地段的購物街——攝政街幾乎所有的物業、和堪稱富人後花園的聖詹姆斯區一半以上的房產。

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倫敦核心區大片房產都歸Crown Estate所有,包括倫敦攝政街上的商鋪(上圖)

除此之外,Crown Estate還持有35.8萬公頃土地,並在利物浦、斯旺西、斯勞和諾丁漢等地持有總共15個大型商場,在伯明翰、曼徹斯特、劍橋等地持有寫字樓物業。

同時,Crown Estate還在英國持有超過14萬公頃的農業用地和森林,並擁有英國各地的海床,以及大量海上風力發電項目。


Crown Estate資產組合具體構成,其中58%的價值來自於倫敦市中心的房地產

Crown Estate雖然沒有上市,但每年都會向英國民眾發佈財務報告。

圖為Crown Estate剛發佈的2017/18年報

過去10年,Crown Estate旗下資產價值翻了一倍,2017/18年報顯示,Crown Estate旗下房產總價值高達141億英鎊

伴隨着房價上漲,Crown Estate的資產每年都在增值

盈利方面,雖然這兩年受到脫歐不確定性的影響,Crown Estate在今年依然實現了4.767億英鎊的盈利,年化投資回報率達到9.4%,利潤相比去年增加了4%。

Crown Estate營收表現

Crown Estate今年投資回報率高達9.4%

值得一提的是,雖然Crown Estate的資產名義上歸女王所有,但女王不能自行出售,這是因為這些資產是屬於未來所有英國國王的,不能算作女王的私產。

也就是說,Crown Estate的房產在女王退位後就不屬於她了,會自動傳給下一任英國君主。

Crown Estate特殊的獨立性來源於1760年喬治三世與英國政府之間達成的一項協議。

當年為了擺脫資不抵債的窘境,時任君主喬治三世與議會達成協議,把絕大多數的不動產交給英國政府協助設立的Crown Estate管理,從而免除君主支付法官、公務員和外交人員薪酬的責任。

Crown Estate本質上是一個信託基金,由專門的委員會管理,向英國議會報告工作,然後再由議會決定交多少給王室使用(這幾年是15%),剩下的利潤則歸屬英國國庫。

近年來,隨着Crown Estate盈利直線攀升,女王「薪水」未來兩年將增加600多萬英鎊,於此同時,Crown Estate也將給英國國庫創造豐厚收益。

可以看出,英國皇室藉助Crown Estate的房地產投資,不僅沒有「吸血」納稅人,反倒給英國國庫增加了大量財產,過去十年一共創收22億英鎊

Crown Estate之外,女王還有私人收入。

女王的私人收入絕大部分來自於她繼承而來的城堡、莊園、私人領地等,較為知名的有巴爾莫洛行宮、桑德林厄姆莊園、蘭開斯特公國等,總估值約為130億英鎊,不接受Crown Estate管理。

總結來說,英國房價在女王治下穩步上漲的同時,英國皇室基本上只做和房產相關的投資

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跨國匯款五大主要途徑


目前家長給學生匯學費和生活費大致可以通過五種途徑:境外電匯、旅行支票、國際信用卡、匯票和國際匯款業務(如速匯金、西聯匯款)等,各種方式的時間及費用不同。

  一、匯票和境外電匯

  匯票是大家較為熟悉的業務之一,也是這五種途徑中費用最便宜的。留學生可隨身攜帶匯票到國外,再去銀行網點兌付,無需接收賬戶,但兌付時需要的托收時間較長,相比之下,境外電匯的速度較快,但手續費相對較高。

  「匯票和境外電匯的具體到賬時間,還與國家、地區以及國外所選擇銀行的清算行有關,要依據不同情況來判斷。此外,現在用匯票的客戶比較少。不過,有的大使館簽證時指定要匯票。」該銀行理財經理這樣介紹道。

  二、旅行支票

  如果嫌匯票和電匯麻煩,還可以選擇旅行支票。旅行支票的優點是面額較小,使用方便,可在境外酒店、商場、出租車等場合直接消費,也可以到當地銀行或兌換機構兌換當地現金,但手續費用較高。在國內銀行購買的時候,一般要交1%的手續費,且上不封頂。另外,孩子在境外兌付時還要繳納0.75%的手續費。

  三、國際信用卡

  目前,從國內向國外打款主要有兩種方式,一種是信用卡,另一種就是匯款。使用信用卡,應該提前將錢存入卡中。但是,在國外使用信用卡消費如果超額透支,就會涉及到一個還款的問題,這對留學生來說是十分不方便的。所以還是建議使用匯款的方式,包括電匯、匯票以及速匯金等方式。

  中信銀行煙臺分行零售部理財經理劉亞男告訴記者:「中信銀行的留學生信用卡,現在子女滿15周歲即可辦理附屬卡,父母辦主卡即可靈活調控子女的附屬卡額度,父母及子女同步賬單通知,父母可通過每月賬單,清晰了解子女的消費情況,幫助他們培養理性消費意識。」

  四、國際匯款業務

  如果孩子有急事,可選擇速匯金、西聯匯款等渠道,國際匯款通道最大的優勢是速度快,一般30分鐘至1小時就可完成整個過程。不過,費用較高。

  「以中信銀行來說,速匯金方便快捷,速度快,一般10分鐘就可以解付收款。不用賬號可以在速匯金代理的各網點收款,如國外超市(美國沃爾瑪超市)、銀行、郵局以及藥店等,而且手續費低。」劉亞男如是說。

  據悉,根據國家外匯管理局規定,一個人攜帶外匯出境的現金上限是5000美元的等值外幣,如超過5000美元需要到銀行開立外匯攜帶證。建議家長,為安全起見,留學生不宜攜帶太多現金出國。


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